פסק-דין בתיק עמ"ה 518/00

אריה דגן, המערער בעמ"ה 510/01 (להלן: "דגן") הינו הבעלים ובעל השליטה היחידי בחושן השקעות בע"מ (המערערת 2 בעמ"ה 510/01  (להלן: "חושן"), באמדר חברה לפיתוח עירוני בע"מ (המערערת בעמ"ה 518/00 - להלן: "אמדר") וכן בחברות נוספות שיפורטו בהמשך הדברים.

בעמ"ה 510/01 מערערים דגן וחושן כנגד שומות שהוציא להם המשיב לשנות המס 1997-1994 ובעמ"ה 518/00 מערערת אמדר כנגד השומות שהוציא לה המשיב לשנות המס 1993-1995.

הדיון בערעורים אלה נותב למותב זה בתחילת 2004, חקירת מצהירי הצדדים על תצהירי עדויותיהם הראשיות נעשתה במאוחד ביחס לשני הערעורים - וכך גם סיכומי הצדדים.

בשני הערעורים חלוקים הצדדים בנושאים ובסוגיות רבות, ובהתאם לכך אתייחס להלן בפסק- הדין לנושאים השונים בנפרד.

אוסיף ואציין כי במקביל לבירורם של שני ערעורים אלה- נדונו בפני מותב זה שני ערעורים נוספים הקשורים בנקודות מסוימות לענין ערעורים אלה. האחד, עמ"ה 529/03 ובו ערעורה של אמדר כנגד שומות שהוציא לה המשיב לשנים 2000 - 1998והשני, עמ"ה 530/04 ובו ערעורו של דגן כנגד שומות שהוציא לו המשיב לשנים 2000 - 1998.

במקביל לפסק-דין זה ניתנים פסקי-דין בשני הערעורים הנוספים, כאשר בנקודות משותפות לערעורים או לחלקם - תבוא לכך התייחסות נפרדת באותם הפרקים.

א. דירת הפנטהאוז בפרויקט מגדלי אמדר

1.         חברת אמדר (המערערת) היתה בעלת הזכות לקבלת זכויות חכירה לדורות מממ"י על מגרש בשטח של כ-6 דונם באילת, שלימים נבנה עליו פרוייקט המגורים היוקרתי הידוע כ"מגדלי אמדר".

ביום 6.3.1995 נערך הסכם בין אמדר (שבבעלותו המלאה של דגן) לבין חברה בשם "אליעם חברה לבניין בע"מ" ולפיו יקימו השתיים חברה משותפת בשם "מגדלי אמדר 1994 בע"מ" (להלן: "מגדלי אמדר").

50% ממניות מגדלי אמדר יהיו לאמדר ו-49% ממניות יהיו לאליעם, והחברה המשותפת תיזום, תפתח, תבנה ותשווק את פרויקט המגורים היוקרתי הנ"ל (להלן: "הסכם מגדלי אמדר").

2.         בסעיף 5 להסכם מגדלי אמדר נקבע כדלהלן:

"מוסכם בין הצדדים כי לאחר חתימת הסכם הפיתוח עם המינהל, ירכוש מר אריה דגן (שהינו כאמור הבעלים של "אמדר" - י.א.) מהחברה המשותפת פנטהאוז אשר שטחו לא יפחת מ-182 מ"ר (ללא מרפסות) הפונה לרחוב (רח' ארגמן) כמופיע בתוכנית ובטבלה בחוברת האדריכל שארל דורל, או של אדריכל אחר - אם יהיה - וזאת בתמורה של 250,000$ ובאופן שהתשלום יקוזז מרווחיו העתידיים של מר דגן בפרוייקט.

תוכנית הפנטהאוז שיירכש ע"י מר דגן מצ"ב כנספח ד' להסכם זה.

"אליעם" תהיה זכאית לרכוש באותו מעמד פנטהאוז אחר מהחברה המשותפת, הזהה בגודלו ובתכונותיו לפנטהאוז שיירכש ע"י מר דגן, וזאת גם כן בתמורה של 250,000$, בתנאים זהים לאלה שיסוכמו בין "החברה המשותפת" למר אריה דגן בגין רכישת הפנטהאוז על ידו".

3.         ואמנם, ביום 11.4.1996 נחתם הסכם בין מגדלי אמדר (הלא היא "החברה המשותפת") לבין הגב' נילי דגן (אשתו של אריה דגן) ולפיו נמכרה לה דירת הפנטהאוז בפרויקט (דירה מס' 53) תמורת 1,020,000 ש"ח, אשר עפ"י הצהרת ההון של דגן (ליום 31.12.01 - מוצג נ/3), היו שווי ערך ל-260,000 $ בהתאם לפריסת התשלומים המדווחת שם, וכפי שמאשר בחקירתו הנגדית המצהיר מטעם דגן, רוה"ח מר יוסף כץ, (עמ' 3 לפרוט' ש' 17).

רוה"ח כץ מוסיף בעדותו (עמ' 4 ש' 6-9) כי דירה מס' 53, שנרכשה כאמור בשמה של נילי דגן היא דירת הפנטהאוז שאריה דגן קיבל כאופציה לרכישתה בסעיף 5 הנ"ל להסכם מגדלי אמדר - ובלשונו של רו"ח המערער:

"כוונתי לשני פנטהאוזים- של נילי (דגן-י.א.). היה מס' 53 וכיוונו למפרץ, ומספר הפנטהאוז של רחמים אלה (בעל החברה השותפה "אליעם" - י.א.) היה מס' 50 וכיוונו לכיוון העיר.

זאת היתה החלוקה בפועל.

בהסכם המקורי ("הסכם מגדלי אמדר" - י.א.) הפנטהאוז שהגיע לנילי (דגן) היה מס' 50, אשר נמסר (כאמור לעיל) בפועל לרחמים אלה".

גם אריה דגן עצמו, בכתב ההגנה שהגיש במסגרת בוררות שהתנהלה בינו לבין שותפיו בפרויקט (מוצג נ/33), מאשר בסעיפם 34-40 הימנו כי "דירת נילי" הנ"ל - היא היא הדירה שיועדה לו כאופציה שבהסכם "מגדלי אמדר", אלא ששטחה הוגדל ב-60 מ"ר נוספים (כפי שהוגדל שטח הפנטהאוז של השותף "אליעם") ותמורת הגדלה זו של שטח הפנטהאוז, סיכמו השותפים (דהיינו דגן ואליעם) להעלות את מחיר האופציה של כל אחד ב-69,000$.